Prețurile locuințelor în Uniunea Europeană au depășit creșterea veniturilor în ultimul deceniu, iar majorarea recentă a ratelor ipotecare a redus accesibilitatea achizițiilor, conform unui raport al Comisiei Europene.
Chiriile pentru contractele existente au înregistrat o creștere mai lentă comparativ cu prețurile locuințelor, însă cele pentru contractele noi au crescut semnificativ, afectând accesibilitatea pentru noii chiriași.
Cererea de locuințe este influențată de venituri, avere, demografie și condițiile ipotecare. Presiuni suplimentare provin din urbanizare, migrație, schimbarea structurilor familiale, cererea investitorilor instituționali și extinderea închirierilor pe termen scurt.
În ultimii zece ani, prețurile locuințelor din UE aproape s-au triplat în termeni nominali în anumite state. După o creștere accentuată înainte de criza financiară din 2008 și o corecție ulterioară, prețurile au reînceput să crească după 2014, accelerând în timpul pandemiei. Din 2022, creșterea s-a temperat din cauza dobânzilor mai mari, dar din 2024 prețurile au început din nou să urce, susținute de factori structurali.
Creșterea prețurilor locuințelor a depășit creșterea veniturilor, exercitând presiune asupra accesibilității. Deși o majorare a prețurilor nu este problematică dacă reflectă capacitatea de plată a gospodăriilor, în ultimul deceniu prețurile au crescut în medie cu 10% mai rapid decât veniturile. Piețele de închiriere subdezvoltate și costurile ridicate ale chiriilor agravează problema, în special în capitale, unde stocul de locuințe sociale s-a redus.
Cererea este stimulată de venituri, avere și accesul la credite ipotecare. Gospodăriile înstărite și investitorii joacă un rol tot mai important, achiziționând locuințe pentru venituri din chirii sau câștiguri de capital. Factorii demografici – urbanizarea, migrația, transformările familiale – intensifică presiunea în orașe. De asemenea, schimbarea preferințelor cumpărătorilor, creșterea închirierilor pe termen scurt și investițiile instituționale amplifică cererea, iar riscurile climatice încep să fie integrate în prețuri, conform autorilor documentului.
Oferta de locuințe noi nu a ținut pasul cu cererea. Sectorul construcțiilor se confruntă cu bariere de reglementare, lipsă de forță de muncă și productivitate scăzută, în timp ce renovările (inclusiv pentru eficiență energetică) au fost prioritizate.
Creșterea prețurilor nu este problematică în sine dacă reflectă capacitatea financiară a gospodăriilor de a plăti pentru locuințe. Indicatorul „preț–venit” (price-to-income ratio) compară evoluția prețurilor locuințelor cu evoluția veniturilor disponibile ale gospodăriilor și măsoară accesibilitatea achiziției unei locuințe.
Există diferențe semnificative între țări în ceea ce privește modificarea accesibilității.
După ajustarea în funcție de venituri, cele mai puternice creșteri ale raportului preț–venit din ultimul deceniu nu se mai limitează la Europa Centrală și de Est, ci apar într-un context geografic divers.
Țările cu cele mai mari creșteri ale acestui raport sunt Portugalia, Țările de Jos, Ungaria, Luxemburg, Irlanda, Cehia și Austria, unde prețurile locuințelor sunt cu peste 20% mai mari față de venituri decât acum un deceniu.
În contrast, România, Cipru și Finlanda au înregistrat o scădere a raportului preț–venit după 2014, indicând o creștere mai rapidă a veniturilor comparativ cu prețurile locuințelor.
Această tendință este și mai evidentă în comparație cu anul 2007, în special pentru țările din Europa Centrală și de Est (precum Bulgaria, Letonia, Polonia și Lituania), unde veniturile gospodăriilor au crescut rapid odată cu convergența economică, atenuând presiunea asupra accesibilității.
Sursa https://www.hotnews.ro
